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中國社科院對2022年房價做出預測

作者:管理員 日期:2021/12/16 【正文字號:

每到年底,各機構都會對來年的房地產市場發展情況進行一番分析和研判,今年也不例外。前不久中指院對2022年的房價進行了一番預測,認為商品房銷售均價存“結構性”小幅上漲,幅度為2%-3.5%。

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如果實際真如這個結果,老實講,基本就是平穩范疇了,對于以買房保值增值為目標的購房者來說,這個幅度可能真叫“食之無味”,畢竟隨便買個低風險的理財也有3-4個點的收益,如果是按揭貸款買房就更不劃算,因為現在房貸利率大都在5-6個點,買房基本上就是虧了。不過,對于期待房價下跌的剛需來說,也不希望看到這種情況,畢竟少漲也是漲,晚買成本仍舊是增加了。

當然,人家也說了,這是一個“結構性”小幅度上漲的行情。比如有的城市漲,有的城市跌,那么,上漲的城市漲幅顯然是高于這個平均幅度的,而有些城市勢必下跌。但我們看到了中指院預測的方向仍舊是一個整體緩向上的過程。

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然而,有網友也說了,畢竟這是房地產機構的一家之言,會不會存在為開發商站臺的可能呢?所以,他們希望能有第三方,最好有官方背景的機構能夠預測一下,從某種意義上講,他們可能更代表了官方的愿望,這樣的預測結果,那也基本上了解到未來的政策走向,算是給大家吃個定心丸。

還真別說,每年都有一家符合這個條件的機構,這就是中國社科院。12月14日,中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房發展報告(2021-2022)》,對明年的房地產市場情況進行了預測,主要有幾個方面:

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1.2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化,人口持續流入、收入持續增長的一、二線城市在明年二三季度有望迎來顯著回暖。

2.明年住房市場將先降后升。從同比看,今年四季度會繼續降溫,明年一季度降幅將達到最大,隨后降幅逐步減小,主要指標有望在明年第四季度轉正。

3.預計全年全國商品住房平均價格增長率在-3%至3%,商品住房銷售面積增長在-1%至-5%,住房開發投資增速在2%到5%。

如果沒記錯的話,這是中國社科院第7年連續預測來年的樓市變化,對于網友來說,其他可能都不太關注,重點就落腳在房價預測上,這次預測的2022年房價增長率為-3%-3%。那么,中國社科院預測的房價趨勢概率大嗎?我們不妨先看看此前6次的預測情況,如下:

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預測2014年房價增幅為7.6%,2015年增幅為1.2%,2016年增幅為3.9%,2017年增幅為3.4%,2018年增幅為4.2%,2019年增幅為7.6%,2020年沒有預測具體漲跌幅,但預測了深圳、東莞等珠三角城市以及蘇州、南通、寧波、無錫等長三角城市存在一般上漲性,而天津、廊坊、保定等京津冀城市變冷,呈一般下跌狀態。對2021年的預測則是增幅為5%左右,F在唯一未經過最終檢驗的就是2021年的房價預測,因為12月沒有結束,但從目前來看,基本上可以確定了:

從統計部門12月15日公布的1-11月全國商品房銷售額和銷售面積推算,前11個月商品房均價為1.02萬元/平米,相比2020年底的9860元/平米,增幅為3.6%,基本上算是大差不差吧。那么,社科院的預測給我們什么啟發呢?大概分三點:

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第一,社科院的預測跟我們在不同城市的感受有出入是正常的,因為基本都是均價幅度預測,在方向上和振幅方面,可以說是相當準了,所以,用“神預測”不為過:像2015年本身就是樓市低谷年,所以增幅相對較小,其他如2014年、2019年都是漲幅較大年份,我們感受就比較明顯。

第二,為什么貌似這么準?除了專業性外,跟機構的性質也分不開,中國社科院屬于國家直屬機關,非民間組織,公正性不用說,我們試想一下,如果說預測代表了管理層愿景,即便市場走得不如愿,那么也可能通過調控達到目標,比如在市場預期較冷時,這個預測就有了維穩和提升市場信心的作用。反之,如果購房者預期較高,市場火熱,也可通過預測給市場降降溫。

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第三,首次出現負數范圍。相信大家也注意到了,在前7次預測里,均沒有出現整體為負的情況,這次給出了-3%到3%的范圍,結合預測的內容,可以解讀出兩層意思,一是市場底可能在明年第一季度出現,所以有負值出現,此后慢慢回暖回正,另一層意思是城市之間的樓市分化明顯,一二線城市顯著回暖,三四線可能就比較弱了。

所以,任何對房價的預測都必須基于政策,具有官方背景的中國社科院預測,可能給我們分析、判斷,包括買房、賣房都會有一定的指導意義。


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